В 2020 году в связи с пандемией коронавируса государство предоставило бизнесу из пострадавших отраслей некоторые меры поддержки. Например, в соответствии с Федеральным законом от 01.04.2020 года №98-ФЗ арендодатель обязан предоставить арендатору отсрочку по оплате арендных платежей на весь 2020 год. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества. Президиумом Верховного Суда РФ в Обзоре судебной практики от 30.04.2020 N 2 даны разъяснения, в частности, с какого момента обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы, какие основания являются достаточными для предоставления арендатору недвижимого имущества отсрочки уплаты арендной платы.

По договоренности сторон арендная плата может быть снижена. Если арендодатель отказывается исполнить требования законодательства, то его понуждают в судебном порядке. Можно привести несколько примеров:

- ООО «Ригла» смогла через суд понудить ИП Насонову заключить дополнительное соглашение к договору аренды о предоставлении отсрочки оплаты арендных платежей. Без внимания остались доводы ответчика о том, что истец не пострадал в результате пандемии (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.12.2020 года № 02АП-8333/2020 по делу № А29-6898/2020);

- судами были отказано в удовлетворении требований АО «Недвижимость ИЦ ЕЭС» к ИП Долгушеву А.Д. о взыскании задолженности по договору аренды за период с апреля по май 2020 года в связи с тем, что ответчик относился к числу пострадавших от пандемии отраслей. Поэтому арендодатель был обязан предоставить отсрочку в арендных платежах даже без получения соответствующей просьбы от арендатора (Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.12.2020 года по делу № А33-21531/2020);

- в другом деле ООО «Перфекто Букет» удалось добиться освобождения от уплаты арендных платежей в пользу ООО «Остов Град» в части коммунальных платежей, входящих в стоимость аренды, так как в связи с введением режима повышенной готовности на территории региона ответчик не мог полноценно пользоваться помещением (Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2020 года № 08АП-10145/2020 по делу № А70-10245/2020). 

Решение вопросов между арендаторами и арендодателями преимущественно осуществляется в форме переговоров и направления писем, претензий, обращений и т.д. До суда обычно доходят только споры при наличии следующих условий: арендатору законом предоставлена возможность требовать отсрочки по аренде, снижения ее размера или другие требования; отказ арендодателя удовлетворить требование арендатора. Кроме того, надо учитывать, что арендодателям государственного и муниципального имущества предоставлено больше возможностей по снижению арендной платы. Нередки случаи, когда арендодатель ошибочно полагает, что у него есть право на отсрочку или снижение размера аренды. Тогда суды отказывают в удовлетворении заявленных требований. 

Судебную практику по спорам между арендаторами и арендодателями в период пандемии можно оценить как единообразную. Каких-либо серьезных затруднений при оценке судами обстоятельств дела и доводов сторон нет. Это связано с тем, что меры поддержки в виде отсрочки уплаты арендных платежей и снижения размера аренды могут быть использованы при наличии предусмотренных в законодательстве условий, которые сформулированы предельно четко. Суду только необходимо оценить наличие в конкретном деле этих условий и принять решение. Отказы в удовлетворении требований арендаторов или арендодателей тем самым связаны не с какой-то предвзятостью и настроенностью судов, а обусловлены только неправильной правовой оценкой истцом всех обстоятельств дела и вытекающих из них правомочий. 

Полагаем, что с учетом текущей санитарно-эпидемиологической ситуации во многих регионах необходимо скорректировать срок предоставления отсрочки по арендным платежам, установленный в постановлении Правительства РФ №439. Отсрочка действовала до 1 октября 2020 года. Но многие предприятия их пострадавших отраслей испытывают затруднения до сих пор, так как ограничительные меры продолжают действовать практически по всей стране по сей день. И не понятна тогда логика законодателя: декларировать поддержку бизнесу и в то же время игнорировать истечение срока наиболее существенной помощи. При этом полагаем нецелесообразным установление каких-либо ограничений на снижение арендной платы, так как все арендные договоры разные по содержанию. Стоимость аренды может варьироваться от нескольких тысяч рублей до сотен миллионов. Поэтому считаем, что решение вопроса о конкретных параметрах снижения стоимости должно все же остаться в ведении сторон договора.

Следует указать на нездоровую тенденцию, выявившуюся в практике арендных отношений в связи с пандемией коронавируса. Часть арендаторов, ссылаясь на пандемию, вполне серьезно требуют полного освобождения их от арендной платы, забывая при этом об интересах арендодателя. В итоге имеем неплатежи и суды по взысканию арендной платы, которые чаще всего соглашаются с арендодателем в оценке ситуации. Арендаторы не утруждают себя изучением законодательства и по неизвестной нам причине считают, что арендодатель является благотворительной организацией, который обязан оплачивать риски арендаторов, связанные с резким изменением рыночной конъюнктуры. Это неправильный подход. 

Если говорить о крупных представителях отрасли общественного питания, которые работали в пандемию, но все равно требуют предоставления им отсрочки по аренде или полного освобождения от арендной платы, то ничего странного в их поведении нет. Это обычное для предпринимательской деятельности желание максимизировать прибыль за счет имеющихся законодательных возможностей и лазеек. Вполне возможно, что они рассчитывают на использование формальных условий предоставления помощи, зафиксированных в законе. 

Подробнее с аналитическим материалом, практикой по кейсам и мнением экспертов можно ознакомиться в источниках на сайте "Ъ" в двух статьях:

Арендательный падеж и Мир или тяжба?